Europäische Banken entdecken die Immobilienfinanzierung neu

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08. März 2018
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Von Peter Grant und Jeannette Neumann

Mit der Rettung der spanischen Bankia im Jahr 2012 ging ein Verbot einher, weiter die Art von Immobilienkrediten zu vergeben, die zu ihrem Kollaps geführt hatte. Dieses Verbot ist am 1. Januar abgelaufen, und wie viele andere spanische Banken ergreift auch die viertgrößte spanische Bank nach Marktkapitalisierung jetzt die Gelegenheit, wieder Immobilienprojekte zu finanzieren. Der Chef der Immobilienfinanzierung bei der Bankia, Alberto Manrique, sieht in diesem Sektor noch viel Wachstumspotenzial.

Seit die europäische Wirtschaft wächst und die meisten Bankbilanzen wieder gesundgepflegt wurden, steigern viele Banken wieder ihre Kreditvergabe und liefern sich einen harten Konkurrenzkampf um die günstigsten Konditionen. Gilles Polet, Chef der europäischen Immobilienfinanzierung bei BNP Paribas, berichtet von Steigerungen des Kreditportfolios im jeweils zweitstelligen Prozentbereich für die Jahre 2016 und 2017. Zu ihren 40 Transaktionen im vergangenen Jahr gehörte auch das 625 Mio. Euro teure Dundrum Town Centre, eines der größten Einkaufszentren Irlands. "Wir haben Kapital und wir haben Appetit", sagt auch Roman Kogan, Chef für europäische Geschäftsimmobilien bei der Deutschen Bank. Bankia konzentriert sich indes auf Wohnimmobilien in Spanien. Manrique glaubt, dass das Institut in etwa drei Jahren einen Marktanteil von rund acht Prozent erreichen könnte – den gesamten spanischen Markt schätzt er auf rund 5,5 Mrd. Euro pro Jahr.

Dem europäischen Immobilienmarkt geht es gut

Die gute Verfügbarkeit von Krediten zeigt, dass es dem europäischen Immobilienmarkt derzeit gut geht. Die Umsätze mit Geschäftsimmobilien sind robust, sodass die Preise an einigen Märkten auf Rekordstände steigen. Im vergangenen Jahr kauften Investoren europäische Geschäftsimmobilien im Wert von 312 Mrd. Euro, nach 281 Mrd. Euro im Jahr 2016, berichtet Real Capital Analytics. Die Preise sind mancherorts so stark gestiegen, dass Aufseher nervös werden. In einer Rede vor dem EU-Parlament sagte EZB-Präsident Mario Draghi im Februar, dass man das Segment der Geschäftsimmobilien genau beobachten müsse, um eine mögliche Blase zu verhindern. "Wir beobachten da einige überdehnte Bewertungen", sagte er.

Jahrelang zügelten europäische Banken ihre Immobilientransaktionen, weil die europäische Wirtschaft noch schwach war und Aufsichtsbehörden sie unter Druck setzten, ihre Kapitalpolster aufzubessern. "In den vergangenen zehn Jahren sind Banken für die Aufsichtsbehörden und nicht für die Aktionäre gelenkt worden", sagt George Karamanos, Analyst bei Keefe, Bruyette & Woods.

Manche Banken sind früher wieder am Markt eingestiegen als andere. ING Groep verleiht schon seit 2013 wieder mehr Geld für Immobilienprojekte, da die EZB sie als Einlagenbank unter Druck setzte, ihr Kapital einzusetzen und sich zu diversifizieren, berichtet Mike Shields, Chef der Immobilienfinanzierung in Großbritannien, den USA und Asien bei ING. Heimische Banken im Euro-Raum hatten Ende 2016 laut den aktuellsten verfügbaren Daten Immobilienkredite im Wert von 947,3 Mrd. Euro in ihren Büchern. Ende 2014 waren es noch 910,7 Mrd. Einige Marktteilnehmer berichten, dass sich manche Banken Kreditverträge sichern, indem sie im Verhältnis zum Immobilienwert höhere Kreditsummen vergeben. Banken versuchten gewöhnlich, sich an eine Finanzierung von 65 bis 70 Prozent des Projektwerts zu halten, sagt Torsten Pokropp, Jurist bei DLA Piper in Frankfurt. "Doch jetzt sehen wir wieder 80 Prozent."

Viele europäische Bankmanager sagen, dass sie aus Fehlern lernen und es vermeiden wollen, die Kriterien der Kreditvergabe aufzuweichen. Vielmehr senkten sie ihre Zinsen, um mit der Konkurrenz mitzuhalten. So sinken die Kreditkosten für viele Immobilieninvestoren, obwohl die Zinsen generell gerade steigen. Dennoch erhalten Kreditnehmer gerade auch Geld für riskantere Bau-, Renovierungs- und andere Projekte. Ein neuer 650 Mio. Euro großer Immobilienfonds von Coima SGR hat gerade von Banco BPM einen Kredit über 56,4 Mio. Euro für den Umbau der ehemaligen Unilever-Zentrale in Mailand erhalten. Coima konnte sich den Kredit aufgrund seiner bisher guten Zahlungsmoral sichern, sagt Manfredi Catella, Chef von Coima. Ohne eine solche Historie sei es schwieriger gewesen. "Selbst wenn es den Banken gut geht, sind sie immer noch sehr, sehr selektiv", sagt er. (DJN) 

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