5.9.2012. Auf der Suche nach attraktiven Renditen setzen private und institutionelle Investoren zunehmend auf Immobilien. Im Fokus des Interesses stehen deutsche Wohnungsimmobilien. Aus Investorensicht sind deutsche Wohnungen zwar kosten- und betreuungsintensiv, die Renditen dafür aber gut kalkulierbar. Die Preise für Wohnungen in zentraler Lage dürften daher auch in Zukunft deutlich steigen. Bisher hat hier Berlin die Nase vorn. Nach Angaben des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) sind seit dem Jahr 2003 in der Hauptstadt die Immobilienpreise mit 39 Prozent am deutlichsten gestiegen. Im Bundesdurchschnitt betrug der Anstieg 10,5 Prozent. Eine Immobilienpreisblase gibt es also nicht. In Spanien oder Irland sind die Immobilienpreise vor der Krise um deutlich mehr als 10 Prozent pro Jahr gestiegen. Gleichwohl aber gibt es auch in Deutschland Anzeichen einer Angebotsknappheit bei Objekten in absoluten Top-Lagen („Core“). Investoren fällt es zunehmend schwer, an diese begehrten Objekte zu gelangen. Oder sie zahlen einen hohen Preis, was die Rendite drückt. Vor diesem Hintergrund eröffnet die Projektentwicklung Chancen für Investoren. Projektentwicklung, das ist die Entwicklung, Erstellung und der gewinnbringende Verkauf neuer Immobilien oder der Neuausbau bestehender Immobilien, bringt in der Regel eine höhere Rendite als die Vermietung von Bestandsobjekten. Der Grund ist klar: Der Investor nimmt an der gesamten Wertschöpfungskette der Immobilie teil. Je früher Geld in eine Projektentwicklung fließt, desto höher wird es verzinst. Das ist der Lohn für ein auch größeres Risikopotenzial. Meilensteine einer konkreten Projektentwicklung sind zum Beispiel, wenn das Grundstück gesichert und das Baurecht erteilt sind sowie eine Voll-/Teilvermietung vorliegt. Ansonsten handelt es sich um die typischen Risiken einer Bauphase.

Eine Bauphase dauert in der Regel zwei bis drei Jahre. Die Investoren dürfen daher nicht nur eine höhere Rendite erwarten, sondern auch eine schnellere Rendite. Der Verkauf der Projektentwicklung noch während der Bauzeit und danach ist das Ziel. Zum Vergleich: In einem typischen Geschlossenen Immobilienfonds ist das Geld der Investoren in der Regel für zehn bis 13 Jahre gebunden – und ebenso lange geht der Investor ein unternehmerisches Risiko ein. Die Projektentwicklung gilt als Königsdisziplin der Immobilienbranche. Hier kommt es in erster Linie auf Erfahrung und Dialogfähigkeit an. Der Idee über das Nutzungskonzept folgend die Planungs- und Realisierungsphase bis hin zur Fertigstellung des Gebäudes. Dabei geht es immer auch um Standorts-, Genehmigungs- und Finanzierungsfragen. Die kommunalen Stadtplanungsbehörden zum Beispiel sind für jedes Bauprojekt ein entscheidender Gesprächspartner, ebenso die Lokalpolitik und bürgerschaftliche Gruppen. 

Pino Sergio ist CEO der WGF Westfälische Grundbesitz und Finanzverwaltung AG.